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龙丹道：“潘总您这样做法不是违反了城市规划了吗”潘大福就道：“这有什么违反的我们交了钱政府得了利还增加了gdp这叫双赢”龙丹道：“这可真是搞地皮啊不是gdp了”潘大福就笑道：“现在的华夏搞地皮就是gdp这有什么奇怪的等你介入这个行业你就明白了”龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办或者是钉子户什么的”潘大福就道：“这个我们根本就不用管我们把地拿到以后就把拆迁交给政府再不济就交给拆迁公司这个就不用我们操心了”龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊这里面还真有道道
于是龙丹就问道：“政府的官员就这么听话为你服务”潘大福就道：“这个更简单把预售的房子送给他们几套事情就解决了他们表面上市为了gdp可背后沒有利益谁肯为你服务啊这也是公开的秘密老弟这一手你可要学着点不然的话是吃不开的”老弟想想也是这么回事虽然自己以后不会这么做可现在的形势确实是这样的
龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚知道的就是多以后您的地产公司还会更上一层楼的”潘大福到不以为龙丹这是奉承自豪的说道：“那是自然只要政策不变我们地产业的利润就不会降低我们的利益就不会受损害就拿你卖出去的十套别墅來说吧我拿地的时候每亩也就400万加上送出去的福利200万拆迁等各项费用也就100万建起房子來人工材料也就100來万加起來总共800來万可是卖出去的价格确实1400多万这里面的利润有多大整整600多万也就是说你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万这还是不怎么赚钱的我们是以开发公寓为主的要是专做别墅的利润更高不翻上一番他们是不会出手的”
龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了这可是真是利润大的吓人”潘大福一听就笑了这时的潘大福酒也喝了不少了说话自然也就嘴上沒有把门的了就对龙丹道：“老弟哦你还是老实人啊现在做房地产的哪有用自己的钱的那不是傻瓜吗”龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊难道用投资公司的钱”潘大福就笑道：“老弟真有你的用银行的钱啊我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款要是我们这样的人不去贷款那银行吃什么啊”
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷”潘大福就道：“我跟你说吧你只要用少量的钱拿到地以后就可以找人评估了把估值做高几倍再抵押给银行钱不就來了然后再去拿地再抵押贷款这样几次滚下來雪球就滚大了你不就有钱了实话跟你说吧就是现在大街上开宝马奔驰的沒有几个不贷款的开100万豪车的起码就有上千万贷款要是能开起千万豪车的那他的贷款沒有几十亿也有个十亿八亿的不然也养不起车啊”
龙丹虽然经商多年真正贷款的时候还不多除了当初为了贷款千万导致破产以外以后的龙丹是轻易的不贷款就是后來贷款也是银行求着沒有办法才向银行搞了一些贷款的这些道道龙丹还真的不甚明白怪不得有人说要是华夏的房地产要是跨台了银行也会跟着破产还真的不假华夏有几万家房地产公司所贷的资金绝对是一个天量说不定就占银行存款的五六成要是房地产泡沫破灭了那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的到了那时就算是国家开动印钞机也是來不及的何况国家也不敢那么做那样的话只会引发更大的金融危机或者是爆发通货膨胀的
一般说來房地产利润率大约在25%左右这个说法并不过分如果仅仅从“利润率”來算房地产的“利润率”普遍在这个概率左右问題是你投入了1个亿净赚了2个亿这个帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问題大家要先搞清楚
如某项目销售总额10亿元净利润2.5亿元你的利润率当然是25%问題是你投入了1个亿净赚了2个亿这个帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问題大家要先搞清楚我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元按照国家政策分期交纳首期30%实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%建安总成本为3亿元但根据相关规定主体封顶以后即可拿到预售房许可证通常情况下到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右也就是说建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候项目就已经开始销售了再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等